prosdo.ru
добавить свой файл
1 2 3

Раздел 1.


Оценка социально-экономического положения территории,
предназначенной для реализации инвестиционного градостроительного проекта (ИГП). SWOT-анализ.





4

Раздел 2.

Анализ рисков инвестиционного градостроительного проекта


5

Раздел 3.

Определение стоимости градостроительного проекта (оценка денежных оттоков)



9

Раздел 4.

Прогноз доходности проекта (оценка денежных притоков)


10

Раздел 5.

Налообложение в строительстве


11

Раздел 6.

Применение заемного капитала для реализации ИГП


12

Раздел 7.

Оценка эффективности реализации инвестиционного
градостроительного проекта




14




Приложение

16


СОДЕРЖАНИЕ
Раздел 1. Оценка социально-экономического положения территории,
предназначенной для реализации инвестиционного градостроительного
проекта

Целью оценки социально-экономического положения территории является определение наилучшего и наиболее эффективного использования ресурсов, выявление факторов, оказывающих наиболее весомое влияние на реализацию инвестиционного градостроительного проекта (ИГП), т.е. удешевление/удорожание стоимости его реализации.

В рамках выполнения данного раздела дипломной работы необходимо, в первую очередь, оценить степень влияния следующих юридических ограничений:

1. Нормы зонирования, строительные нормы и правила.

Например, строительные нормы и правила могут сдерживать застройку земли наиболее эффективными строениями, если они увеличивают строительные расходы для соблюдения технических нормативов. Это, в конечном счете, препятствует развитию территорий.

2. Наличие действующих нормативных актов по охране исторических зданий,
расположенных на данной территории.

3. Экологическое законодательство.

4. Ограничения, заложенные в договоре о приобретении земельного участка и объектов недвижимости: наличие долгосрочных договоров аренды, ограничения направлений использования, конкретизация расположения зданий на земельном участке, параметры зданий, тип применяемых строительных материалов и др.

Во-вторых, необходимо проанализировать и оценить физические характеристики анализируемого объекта:

1. Площадь территории, размер, форма, возможность расширения имеющегося земельного участка, если это будет необходимо.

2. Место расположения территории (участок в черте города/за городом; в центре/на окраине).

3. Притягательность, престиж территории в целом, условий жизнедеятельности и деловой активности на территории, наличие крупных объектов, задающих микроклимат.


4. Степень заселенности территории жителями.

5. Потенциал развития территории в рамках государственных программ, в т.ч. долгосрочной целевой программы «Развитие жилищного строительства в Республике Татарстан на 2011-2015 годы», Программы социально-экономического развития Республики Татарстан на 2011-2015 годы и др.

6. Привлекательность сосредоточенных на территории (или в непосредственной близости) природных, материально-технических, финансовых, трудовых, организационных, социальных и других ресурсов.

7. Близость и расположение магистралей, дорог, шоссе, наличие остановок общественного транспорта, подъездных пути к участку.

8. Состояние имеющихся зданий и сооружений для определения возможности
его дальнейшей эксплуатации на новой основе.
Ожидаемый эффект от реализации ИГП, может быть выражен следующими социально-экономическими характеристиками:

1.Минимальная норма прибыли (в среднем размер предпринимательской прибыли при реализации строительного проекта от 20-35% от общей суммы инвестиций), срок окупаемости (как правило, от 4-7 лет), уровень риска (от 0 до 50%), при котором проект будет прибылен (безубыточен) для инвестора.

2. Развитие туристической отрасли, малого, среднего или крупного бизнеса.

3. Создание новых рабочих мест и привлечение квалифицированных специалистов.

4.Улучшение социальных условий, обеспечение населения жильем, развитие транспортной инфраструктуры.

5. Формирование и улучшение имиджа территории, ее престижа, деловой и социальной конкурентоспособности.

6. Расширение участия территории в реализации международных, федеральных, региональных проектах и программах.

7. Улучшение экологического состояния территории.
SWOT-анализ конкурентоспособности территории,

предназначенной для реализации ИГП.

SWOT-анализ — метод стратегического планирования, используемый для оценки факторов и явлений, влияющих на реализацию проекта. Все факторы делятся на четыре категории: strengths (сильные стороны), weaknesses (слабые стороны), opportunities (возможности) и threats (угрозы). Метод включает определение выявление внутренних и внешних факторов, способствующих либо осложненяющих достижение цели проекта.


Этот акроним может быть представлен визуально в виде таблицы:




Положительное влияние

Отрицательное влияние

Внутренняя среда

Strengths (свойства территории (проекта), дающие преимущества перед другими)

Weaknesses (свойства, ослабляющие проект)

Внешняя среда

Opportunities (внешние вероятные факторы, дающие дополнительные возможности по достижению цели)

Threats (внешние вероятные факторы, которые могут осложнить достижение цели)

В качестве примера, проведем SWOT-анализ проекта строительства комплекса жилых домов в на территории г.Казани.

Пример 1.

SWOT-анализ проекта строительства комплекса жилых домов в на территории г.Казани.


strengths

сильные стороны

weaknesses

слабые стороны

- высокая инвестиционная привлекательность г.Казани, что благоприятно для привлечения дополнительных средств для реализации проекта.

- реализация на территории города государственных программ по содействию улучшения жилищных условий граждан.

- подготовка к проведению в городе ряда значимых спортивных мероприятий (2013 г. в XXVII Всемирная летняя Универсиада, 2015 г.чемпионат мира по водным видам спорта, 2018 г. чемпионат мира по футболу) обеспечивает значительный приток инвестиций в развитие инфраструктуры города.


- наличие высококвалифицированных кадров для реализации инвестиционно-строительного проекта.

- развитая сеть финансово-кредитных организаций и др.


- недостаточная обеспеченность земельных участков инженерной инфраструктурой.

- недостаточное количество парковочных мест, особый дефицит в центре города.

- дефицит кадров ряда рабочих профессий.

- длительный срок получения разрешительной документации на строительство (в целом, по России)

- высокая стоимость заемного капитала и др.

opportunities

возможности

threats

угрозы

- развитие туристического и культурно-досугового бизнеса может способствовать привлечению крупных инвесторов.

- возможность привлечения бюджетного финансирования для реализации проекта.

- использование технологических, управленческих инноваций может способствовать себестоимости строительства.

- риск снижения платежеспособности граждан и юридических лиц.

- возможность наступления не благоприятных макроэкономических явлений.

- высокий уровень конкуренции за инвестиционно привлекательные территории города.

- отклонение социально-экономических показателей реализации проекта от запланированных.

Раздел 2. Анализ рисков инвестиционного градостроительного проекта

В общем случае, под риском понимают возможность наступления некоторого неблагоприятного события, влекущего за собой различного рода потери.

Под риском реализации ИГП понимают возможность возникновения дополнительных непредвиденных убытков по сравнению с прогнозируемыми и альтернативными вариантами развития экономической ситуации.

Оценка рисков реализации ИГП позволяет наметить конкретные направления их минимизации и оптимизации.


Процесс управления рисками организаций инвестиционно-строительного комплекса, как правило, осуществляется на основе двух основных подходов: качественного и количественного.

Главная задача качественного подхода состоит в выявлении и идентификации возможных видов рисков рассматриваемого инвестиционного проекта, а также в определении и описании источников и факторов, влияющих на данный вид риска.

Среди качественных методов оценки инвестиционного риска наиболее часто используются следующие:


  • анализ уместности затрат;

  • метод аналогий;

  • метод экспертных оценок.

Основой анализа уместности затрат выступает предположение о том, что перерасход средств может быть вызван одним или несколькими из следующих факторов:

  • изначальная недооценка стоимости проекта в целом или его отдельных фаз и составляющих;

  • изменение границ проектирования, обусловленное непредвиденными обстоятельствами;

  • отличие производительности машин и механизмов от предусмотренной проектом;

  • увеличение стоимости проекта в сравнении с первоначальной вследствие инфляции или изменения налогового законодательства.

В процессе анализа, исходя из условий конкретного инвестиционного проекта, происходит детализация указанных факторов и составляется контрольный перечень возможного повышения затрат по статьям для каждого варианта проекта или его элементов.
Суть метода аналогий заключается в анализе всех имеющихся данных по не менее рискованным аналогичным проектам, изучении последствий воздействия на них неблагоприятных факторов с целью определения потенциального риска при реализации нового проекта.

При этом источником информации могут служить регулярно публикуемые западными страховыми компаниями рейтинги надежности проектных, подрядных, инвестиционных и прочих компаний, анализы тенденций изменения спроса на конкретную продукцию, цен на сырье, топливо, землю и т. д.

В рамках дипломной работы определим уровень допустимости риска ИГП с помощью метода экспертных оценок.

Метод экспертных оценок базируется на опыте экспертов в вопросах управления инвестиционными проектами. В качестве экспертов могут выступать следующие субъекты инвестиционно-строительной деятельности:


  • инвесторы — лица, вкладывающие собственные или заёмные средства в строительство;

  • девелоперы - лица, специализирующиеся на капитальных вложениях в строительство с целью последующего извлечения прибыли;

  • застройщики — лица, обеспечивающее строительство на принадлежащем ему земельном участке;

  • заказчики — уполномоченные инвесторами лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов. Заказчиками могут быть сами инвесторы;

  • подрядчики — лица, которые выполняют работы по договору подряда (непосредственные исполнители), либо посредники, которые заключают договоры субподряда с исполнителями-субподрядчиками;
  • представители саморегулируемых организаций (СРО) изыскателей, проектировщиков и строителей;


  • представители профессиональных научных и творческих организации (например, РААСН, Союз архитекторов России), международных организаций;

  • представители органов государственной власти и местного самоуправления, определяющих градостроительную и жилищную политику, осуществляющих правовое (в том числе техническое) регулирование, а также государственный строительный надзор.


Анализ начинается с составления исчерпывающего перечня рисков по всем стадиям проекта (классификация рисков представлена в Приложении 2). Каждой группе экспертов, работающей отдельно, предоставляется перечень первичных рисков в виде опросных листов и предлагается оценить вероятность их наступления (максимум по всем рискам 100%). В целях получения более объективной оценки специалисты, проводящие экспертизу, должны обладать полным спектром информации об оцениваемом проекте.
Качественный подход, не позволяющий определить численную величину риска инвестиционного проекта, является основой для проведения дальнейших исследований с помощью количественных методов, широко использующих математический аппарат теории вероятностей, математической статистики, теории исследования операций.

Основная задача количественного подхода заключается в численном измерении влияния факторов риска на поведение критериев эффективности инвестиционного проекта.

Наибольшее распространение при оценке риска инвестиционных проектов получили такие количественные методы, как:


  • статистический метод;

  • анализ чувствительности (метод вариации параметров);

  • метод проверки устойчивости (расчета критических точек);

  • метод сценариев (метод формализованного описания неопределенностей);

  • имитационное моделирование (метод статистических испытаний, метод Монте-Карло);

  • метод корректировки ставки дисконтирования.

Наибольшее распространение при оценке инвестиционного риска получил статистический метод, основанный на методах математической статистики.

С помощью формулы средней арифметической (невзвешенной) вычислим средний уровень риска. Средняя арифметическая (невзвешенной) равна сумме отдельных значений признака, деленной на число этих значений совокупности.
= = , где
х (х1, х2, х3,…хn) – отдельные значения признака,

n – число единиц совокупности.



Пример 2

№ п/п

Вид риска, хn

Группы экспертов, n



группа 1

группа 2

группа 3

1

2

3

4

5

6


1

Увеличение сроков реализации ИГП в связи с задержкой получения разрешительных документов на строительство

10%

20%

5%

12%

2

Риски, вызванные хозяйственной деятельностью человека: аварийные ситуации и др.

15%

15%

20%

17%

3

Замедление строительного процесса по сравнению с планом производства работ

10%

10%

15%

12%

4

Удорожание реализации ИГП, вызванное управленческими ошибками

20%

20%

5%

15%

5

Наступление рисков, не зависящих от деятельности человека: стихийные бедствия, катастрофы и т.д.

10%

10%

25%

15%

6

Увеличение сроков строительства из-за недобросовестности поставщиков

15%

15%

15%

15%

7

Форс-мажорные обстоятельства, которые невозможно предвидеть и учесть


20%

10%

15%

15%







100%

100%

100%

14%

С помощью таблицы определим, приемлем ли данный проект к реализации.
Уровень допустимости риска ИГП


Минимальные

Риски, по которым максимальный ущерб невелик – в пределах 0-25%

Допустимые

Риски, максимальный ущерб по которым оценивается как средний – не превышающий пределов 25-50%

Критические

Риски, характеризующиеся высоким уровнем ущерба – в пределах 50-75%

Катастрофические

Риски, при которых возможные потери близки к размеру собственных средств организации, что чревато банкротством. Риски находятся в пределах 75-100%

Вывод: Уровень риска минимален (от 0 до 25%), составляет 14%, значит, проект может быть рекомендован к реализации.

Выделим следующие меры по снижению или предотвращению риска:

  • распределение риска;

  • страхование риска;

  • резервирование средств;

  • использование метода частных рисков.

Распределение риска осуществляется в процессе подготовки плана проекта и контрактных документов. Как правило, ответственность за конкретный риск возлагают на ту сторону, по чьей вине или в зоне чьей ответственности может произойти событие, могущее вызвать потери. Естественно, каждая из сторон при этом свои потери минимизирует.


Страхование риска - это передача определённых рисков страховой компании за определённую плату. Выигрышем в проекте является отсутствие непредвиденных ситуаций в обмен на некоторое снижение прибыльности.

Резервирование средств на некоторые непредвиденные расходы, представляет собой разновидность страхования с той разницей, что деньги на покрытие остаются внутри фирмы. Этот метод пригоден лишь при исполнении небольших проектов.

В то же время эффективным является метод управления частными рисками, суть которого заключается в нейтрализации каждого отдельного риска в частном порядке.




следующая страница >>