prosdo.ru
добавить свой файл
1 2 3
1. Разработка стратегии, постановка целей и задач долгосрочного и поэтапного планирования развития и эксплуатации недвижимости


Техническая эксплуатация является сложным технологическим процессом, который требует правильной

организации и своевременного планирования. Система технической эксплуатации – это совокупность трудовых, материальных и финансовых ресурсов, предназначенных для выполнения задач эксплуатации.

Техническая эксплуатация недвижимости формируется из следующих составных видов деятельности.

1. Управление технической эксплуатацией:

а) организация и планирование эксплуатации;

б) взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками;

в) все виды работы с нанимателями и арендаторами.

2. Техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем:

а) техническое обслуживание (содержание), включая диспетчерское и аварийное;

б) осмотры;

в) подготовка к сезонной эксплуатации;

г) текущий ремонт;

д) капитальный ремонт.

3. Санитарное содержание:

а) уборка мест общего пользования;

б) уборка мест придомовой территории;

в) уход за зелеными насаждениями.

Разработка стратегия – разработка стратегических решений, которые позволят эффективно реализовать задачи среднесрочного и краткосрочного периода. Разработка стратегии необходима для обеспечения эффективности проводимых мероприятий.

Системы долгосрочного (экстраполятивного) планирования направлены на внесение в деятельность предприятий видения перспектив планирования. Долгосрочное планирование основывается на экстраполяции уже имеющихся данных, сведений. На срок более 5 лет.

Поэтапное планирование основано на датах, следующих с определенной периодичностью. Если в предыдущем способе планирования определяющими были события, то здесь – даты. Такой план демонстрирует промежуточные результаты каждого основного действия, полученные к определенному моменту времени. Поэтапное планирование часто используется там, где требуется представление отчетов о ходе выполнения работ через фиксированные интервалы времени.


Цели и задачи развития и эксплуатации недвижимости:

1. обеспечение увеличения стоимости недвижимости;

2. управление показателями физического износа;

3. поддержание режимов и стандартов эксплуатации, обеспечивающих текущую жизнедеятельность объекта недвижимости.

Задачи эксплуатации зданий как объекта недвижимости состоят в обеспечении безотказной работы конструкций здания; соблюдении нормальных санитарно-гигиенических условий и правильном использовании инженерного оборудования; поддержании температурно-влажностного режима помещений; проведении своевременного ремонта; повышении степени благоустройства зданий и т. д.

2. Система технической эксплуатации зданий

В настоящее время применяются две системы технической эксплуатации зданий и сооружений как совокупность взаимосвязанных организационных и технических мероприятии по установлению технического состояния зданий и сооружений, проведению профилактических мер и ремонтов конструкций и оборудования, осуществляемых в строго установленные сроки, для обеспечения сохранности и эксплуатационной пригодности, предупреждения преждевременного износа и предотвращения аварийных ситуации:


  1. система технического обслуживания и ремонта жилых зданий и объектов коммунального и социально-культурного назначения в соответствии с ВСН 58-88(р) Положение об организации, проведении реконструкции, ремонта и технического обследования жилых зданий объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения;

  2. система планово-предупредительного ремонта зданий и сооружений производственного назначения.

Обе системы сходны по содержанию и обязательны для всех министерств и ведомств, которые могут их дополнять в соответствии со спецификой объектов. Таким образом, задачи эксплуатации зданий и сооружений представляют собой комплекс мероприятий, обеспечивающих комфортное и безотказное использование их помещений, элементов и систем для определенных целей со-гласно их предназначения в течение нормативного срока службы.


Данный комплекс мероприятий подразделяется на технологическую эксплуатацию (обслуживание зданий и сооружений согласно их предназначения) и техническую (поддержание их в исправном состоянии) (рис. 1).

Технологическая эксплуатация (обслуживание) конструкций и инженерных систем предусматривает проведение необходимых мероприятий по созданию проектных эксплуатационных условий работы всех элементов зданий и сооружений.

Техническая эксплуатация - это комплекс технических мероприятий, обеспечивающих безотказную работу всех элементов и систем зданий и сооружений в течение нормативного срока их службы.

К мероприятиям технической эксплуатации относятся работы по обеспечению нормативных режимов и параметров, регулированию и доводке оборудования и систем здания и благоустройство территории, выявлению появившихся в них неисправностей, устранению в процессе контроля мелких повреждений.

Комплекс указанных мероприятий охватывает проведения следующих осмотров и ремонтов:

общий осмотр;

частичный осмотр;

внеочередной осмотр;

текущий профилактический ремонт;

текущий непредвиденный ремонт;

выборочный и комплексный капитальный ремонты.

Главная цель проведения осмотров и ремонтов в зданиях и сооружениях - частичное и полное восстановление износа отдельных конструктивных элементов. инженерного оборудования и отделка. Они должны проводиться периодически в плановом порядке и в строго установленные сроки.

В процессе проведения осмотров и выявления дефектов, повреждений конструктивных элементов или их защитных покрытий необходимо установить главную причину возникновения этих дефектов, устранить ее и только после этого приступить к выполнению ремонтно-восстановительных работ.

Из сущности технической эксплуатации вытекают следующие задачи службы эксплуатации:

во-первых, уход, т.е. постоянное поддерживание конструкций и конструктивных элементов в исправном состоянии, соблюдение требуемого температурно-влажностного режима в помещениях, своевременное обслуживание инженерного оборудования и технических систем;


во-вторых, контроль параметров, характеризующих эксплуатационную пригодность зданий и сооружений, проводимый с помощью специальных приборов и инструментов по утвержденным методикам;

в-третьих, плановое проведение осмотров, текущих и капитальных ремонтов зданий и сооружении.

Общий осмотр проводится два раза в год (весной и осенью). При этом здания и сооружения обследуются в целом, включая конструкции, инженерное оборудование, отделку и элементы внешнего благоустройства.

Весенний общий осмотр проводится после таяния снега. При этом уточняются объемы работ по капитальному ремонту с целью включения их в план на следующий год.

Осенний общий осмотр проводится перед началом отопительного сезона с целью установления готовности зданий и сооружении к зиме и определения объемов работ, которые необходимо будет выполнить в будущем году при текущем ремонте.

Частичный осмотр зданий и сооружений проводится при появлении деформаций в конструкциях, а также периодически при эксплуатации инженерного оборудования и технических систем с целью обеспечения их бесперебойной работы.

Внеочередной осмотр зданий и сооружений проводится после стихийных бедствий (ливней, снегопадов, сильных ветров, ураганов и т.д.). Срок проведения - в течение 1-2 суток после стихийного бедствия.

Текущий ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению частей зданий и сооружений, а также оборудования от преждевременного износа и устранения мелких повреждений и неисправностей. Главная задача текущего ремонта - это восстановление защитных покрытий конструкций и их элементов, а также устранение мелких повреждений. Работы по текущему ремонту подразделяется на плановые (профилактические) и непредвиденные.

Плановый текущий ремонт проводится один раз в 3 года. В зданиях и сооружениях, которые находятся в ветхом состоянии или подлежащих сносу, текущий ремонт проводится ежегодно с целью обеспечения нормальных условий проживания и работы в них людей до наступления срока капитального ремонта или сноса.


Необходимость проведения непредвиденного текущего ремонта выявляется в процессе эксплуатации зданий и сооружений. При этом выполняются работы. отсрочка которых может принести значительный ущерб сохранности и нормальной эксплуатации здания или сооружения.

Главной задачей капитального ремонта является проведение работ по замене и усилению конструкций. При этом производится замена изношенных конструкций и их элементов на более прочные, долговечные и экономичные, что позволяет улучшить эксплуатационные параметры зданий и сооружении. Существуют два вида капитального ремонта: комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт является основным видом ремонта зданий и сооружений и предусматривает одновременную замену изношенных конструкции и инженерного оборудования.

Выборочный капитальный ремонт предусматривает полную или частичную замену или усиление отдельных изношенных конструкции и элементов инженерного оборудования.

3. Понятии и критерии надежности. Отказы несущих и ограждающих конструкций

Надежность – свойство изделия выполнять функции, сохраняя свои эксплуатационные показатели в заданных пределах в течение требуемого промежутка времени или наработки. Надежность в зависимости от значения изделия и условий его эксплуатации включает безотказность, долговечность, сохраняемость и ремонтопригодность изделия в целом и его составных частей. Надежность обеспечивает техническую возможность использования изделия по назначению в нужное время и с требуемой эффективностью. Таким образом, применительно к ограждающим и несущим конструкциям зданий надежность – это свойство, обеспечивающее нормативный температурно-влажностный и комфортный режим помещений, сохраняющее при этом эксплуатационные показатели (тепло, влаго, воздухо, звуко защиту) в заданных нормативных пределах, а для архитектурно-конструктивного элемента здания еще и прочность, и декоративные функции, в течение заданного срока эксплуатации дома. При этом предполагается обеспечение для дома в целом, для всех его помещений безотказности и долговечности.


Отказы несущих и ограждающих конструкций

Понятие безотказности жилого здания в целом как сложное технической системы шире, чем для его элементов и простых систем, способных находиться лишь в двух состояниях — работоспособном или неработоспособном. Отказы отдельных ограждающих конструкций и технических устройств (кровли, межпанельных швов, полов и др.) обычно являются частичными отказами. Не приводя к прекращению функционирования объекта в целом, они снижают качество (уровень) функционирования и выходной эффект объекта. Такая адаптация жилого здания к комплексу внешних условий возникает благодаря наличию определенной избыточности — некоторому запасу технических характеристик, сверх минимально необходимых для выполнения заданных функций. Это связано с тем, что обеспечение локальных требований прочности и жесткости звуков- и теплозащиты, пожарной безопасности и т. д. сопровождается возникновением обратных связей, определенным «перекрытием» отдельных функций конструкций и систем, В результате объективно возникают различные виды резервирования — нагрузочное, структурное, функциональное и временное.

Согласно действующим нормам событие, заключающееся в нарушении работоспособности, называется отказом; таким образом, под отказом понимают прекращение выполнения конструкциями заданных функций, а эти функции определяются с соответствующими допусками. При назначении нормативной надежности несущих и ограждающих конструкций под отказом понимают техническое состояние элемента, предшествующее исчерпанию несущей способности или полной потери ограждающих функций.

4. Понятия и виды ремонтных работ. Ремонтопригодность здания

Ремонт здания - комплекс организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа. Подразделяется на: текущий ремонт и капитальный ремонт

Текущий ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей.


Текущий ремонт должен проводиться с периодичностью, обеспечивающей эффективную эксплуатацию здания или объекта с момента завершения его строительства (капитального ремонта) до момента постановки на очередной капитальный ремонт (реконструкцию). При этом должны учитываться природно-климатические условия, конструктивные решения, техническое состояние и режим эксплуатации здания или объекта.

Текущий ремонт должен выполняться по пятилетним (с распределением зданий по годам) и годовым планам.

Годовые планы (с распределением заданий по кварталам) должны составляться в уточнение пятилетних с учетом результатов осмотров, разработанной сметно-технической документации на текущий ремонт, мероприятий по подготовке зданий и объектов к эксплуатации в сезонных условиях.

Капитальный ремонт здания — ремонт здания с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также улучшения эксплуатационных показателей.

Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. При этом может осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта: улучшение планировки, увеличение количества и качества услуг, оснащение недостающими видами инженерного оборудования, благоустройство окружающей территории



ремонтопригодность — свойство, заключающееся в приспособлении конструкции к предупреждению и устранению отказов и неисправностей путем проведения технического обслуживания и ремонта.

Ремонтопригодность — свойство конструкции восстанавливать работоспособность в результате ремонта, приспособленность к ремонту и техническому обслуживанию

Ремонтопригодность обеспечивает снижение затрат времени, труда и средств на техническое обслуживание и ремонт и повышение на этой основе эффективности эксплуатации.

Работы по обеспечению ремонтопригодности зданий следует проводить на основе количественного и качественного анализа ремонтопригодности на всех этапах проектирования.

5. Организация текущих и капитальных ремонтов, технического обслуживания, администрирования, клининга и других услуг

Основной принцип организации комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту жилых и общественных зданий заключается в проведении в плановом порядке ремонтов и наладочных работ в сроки, предупреждающие преждевременный износ и отказ элементов здания. К основным работам относятся:


  • Периодические капитальные ремонты;

  • Текущий ремонт и периодические осмотры зданий и их элементов.

Техническое состояние жилых домов и уровень организации их эксплуатации определяют в процессе осмотра.Правилами и нормами технической эксплуатации зданий установлены три вида осмотра: общий – осмотр всего здания; частичный – обследование отдельных частей здания и инженерных систем; внеочередной - осмотр после ливней, ураганов, сильных снегопадов и др. стихийных бедствий.

Капитальный ремонт зданий подразумевает демонтаж и замену разрушенных фрагментов и деталей на новые, более прочные и более экономичные, которые в значительной степени увеличивают срок эксплуатации ремонтируемого строения. В другом случае, где планируется произвести ремонтно-монтажные работы зданий и сооружений, это полная замена основных и несущих конструкций здания, по причине истекшего срока службы (фундаменты, несущие стены, подземные коммуникации и т.д.). Если же капитальный ремонт не связан с реконструкцией и технические характеристики здания не изменяются, то в таком случае помещения не перестраиваются, новые несущие конструкции не создаются, старые не разрушаются, перекрытия не заменяются и функциональное назначение здания, а так же его эксплуатационные качества остаются неизменными.


Выполнение капитального ремонта подразумевает различные виды строительных и ремонтных работ, такие как кровельные, высотные и фасадные работы. А так же наружная реставрация и отделка зданий с привлечением высококвалифицированных архитекторов и лепщиков реставраторов, строительных альпинистов, бетонщиков и каменщиков. С последующей отделкой внутренних помещений административного, производственного или жилого предназначения.

Технический или текущий ремонт сооружений и зданий обязательно должен включать в себя работы, контролирующие техническое состояние ремонтируемого объекта. Так же текущий ремонт подразумевает поддержание строения и его отдельных блоков в работоспособном состоянии и исправности. При техническом ремонте, здание подготавливается к сезонной эксплуатации, как все сооружение в целом, так и его отдельные элементы, и все коммуникационные системы.

Необходимо надлежащее обеспечение санитарно – гигиенических норм объекта и прилегающей к нему территории. При таком виде внутреннего ремонта здания производятся следующие виды работ: приводятся в надлежащее состояние неисправные системы канализации и водопровода, имеющие незначительные повреждения (устраняются засоры, регулируются смывочные бачки, уплотняется сгон, производится замена прокладок водопроводных кранов, устанавливаются санитарно – технические приборы и т.п.); В местах подсоединения к трубопроводу, укрепляются как расшатавшиеся приборы, так и сами трубопроводы, проветриваются колодцы, проверяют исправность канализационных вытяжек, производится проверка на наличие газа в вентиляционных каналах, проверяются заземления ванн.

Весь смысл текущего ремонта здания заключается в постоянном, и что очень важно, своевременном произведении ремонтных работ, обеспечивающих предохранение оборудования и отдельных частей здания от преждевременного разрушения или износа и своевременному устранению неисправностей или же мелких повреждений.

Текущий ремонт помещений или технический ремонт зданияпроводится с периодичностью, обеспечивающей максимально безопасную и эффективную эксплуатацию всего строения. Начиная с момента окончания его строительства, и до момента необходимости постановки здания на очередной или же внеочередной капитальный ремонт, где по срокам эксплуатации уже просто необходимы ремонтно-монтажные работы зданий и сооружений.


Разработка и неукоснительное исполнение положений перспективного плана проведения текущих и капитальных ремонтов - это обязательное условие безаварийного обслуживания и безопасной эксплуатации зданий в течение нормативного срока. Каждая управляющая кампания должна имеет перспективный - пятилетний план ремонтов зданий своей обслуживаемой территории. Без такого плана, управляющей кампании, ее подрядным подразделениям остается работать только по текучке, превращаясь в спасателей - ликвидаторов последствий аварий и обрушений.

Перспективный план ремонта жилых зданий микрорайона составляется на пятилетний период с учетом следующих данных, содержащихся в индивидуальном задании: тип здания; год постройки; жилая площадь; восстановительная стоимость; год последнего текущего и капитального ремонта зданий. План составляется с целью определить: сроки текущего и капитального ремонта каждого здания; ежегодные объемы работ (по показателю ремонтируемой жилой площади зданий микрорайона); их стоимость; необходимое количество рабочих для выполнения ремонтно-строительных работ.

6. Основные положения государственной системы обслуживания жилищного фонда

Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда определяют

· требования к состоянию жилых домов, конструкциям, инженерному оборудованию;

· требования и условия по технической эксплуатации жилищного фонда, инженерного оборудования, территорий домовладений, текущему и капитальному ремонту.

Правила являются нормативным документом, регламентирующим взаимоотношения между подрядчиком (организацией по обслуживанию и содержанию жилищного фонда) и собственником жилья.

Эксплуатационные организации, являясь подрядчиком у собственников жилищного фонда, выполняют работы в соответствии с имеющимися договорами, при этом приоритетными являются работы, обеспечивающие надежность, устойчивость и безопасное обслуживание жилья.

Правила являются основой для формирования региональных документов по эксплуатации жилищного фонда, учитывающих особенности застройки, природно-климатические условия, износ жилых домов и другие местные факторы.


1.1 Правила определяют порядок обслуживания (содержания и ремонта) жилищного фонда с целью:

· защиты законных прав и интересов потребителей в жилищной сфере – собственников, нанимателей и арендаторов – юридических лиц жилых помещений;

· обеспечения сохранности жилищного фонда всех форм собственности – частной (юридических и физических лиц), государственной и муниципальной;

· проведения единой технической политики в жилищной сфере, обеспечивающей выполнение требований действующих нормативов по содержанию и ремонту жилых домов, их конструктивных элементов и инженерных систем, а также придомовых территорий;

· обеспечения выполнения установленных нормативов по содержанию и ремонту собственниками жилищного фонда или уполномоченными управляющими и организациями различных организационно-правовых форм, занятых обслуживанием жилищного фонда.

1.2 Согласно Закону Российской Федерации «Об основных федеральной жилищной политики»: жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодных для проживания.

По видам собственности жилищный фонд подразделяется на:

а) частный жилищный фонд:

фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ собственников жилья, квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством;

фонд, находящийся в собственности юридических лиц (частных собственников), постоянный или приобретенный за счет их средств, в том числе за счет средств жилищных, жилищно-строительных кооперативов с не полностью выплаченным паевым взносом;


б) государственный жилищный фонд;

ведомственный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности;

в) муниципальный жилищный фонд;

фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

1.3. Жилые и нежилые помещения в жилом доме, находящиеся в собственности двух или нескольких физических и (или) юридических лиц принадлежат им на праве общей собственности в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской федерации.

1.4. Осуществляя предусмотренные гражданским законодательством права по владению, пользованию и распоряжению жильём, собственники жилищного фонда обеспечивают:

· порядок учета жилищного фонда и использование жилых помещений в соответствии с принятыми нормами и правилами;

· правовое регулирование деятельности субъектов жилищной сферы (нанимателей, арендаторов и собственников недвижимости в жилищной сфере, застройщиков и т.д.);

· контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере;

· регулирование порядка передачи объектов федеральной собственности и собственности субъектов Российской Федерации в муниципальную собственность;

1.5. В соответствии с Федеральным законом «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органами местного самоуправления осуществляется:

· владение, пользование и распоряжение объектами жилищно-коммунального хозяйства муниципальной собственности непосредственно или через службу заказчика;

· содержание и использование муниципального жилищного фонда и нежилых помещений;

· управление объектами коммунального обслуживания и благоустройства, относящимися к муниципальной собственности;

· контроль экологической безопасности коммунального обслуживания, организация утилизации и переработки бытовых отходов;

1.6. Собственник или уполномоченный им орган независимо от формы собственности для обеспечения обслуживания жилищного фонда выполняет следующие функции:


  • контроль и учет состояния и использования жилищного фонда;

· организация и непосредственное выполнение обслуживания и ремонта, в которые входят:

 - текущее техническое содержание здания и его инженерного оборудования, санитарное содержание зданий и придомовых территорий;

 - обеспечение коммунальными услугами по отоплению, холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению, а также иными услугами;

 - текущий ремонт строительных конструкций, элементов зданий, инженерного оборудования общего назначения, придомовых территорий;

 - капитальный ремонт (комплексный или выборочный);

 - приемка в эксплуатацию вновь строящихся и отремонтированных жилых зданий;

 - контроль за соблюдением нанимателем, арендатором или собственником жилого помещения в многоквартирном доме нормативных требований по пользованию жилым помещением, коммунальными и иными услугами;

 - контроль за арендаторами нежилых помещений в жилых домах за соблюдением настоящих правил и иных нормативных документов;

1.7. Наниматели, арендаторы и собственники жилых помещений в многоквартирных домах несут ответственностьза поддержание жилого помещения, жилого дома и придомовой территории в надлежащем состоянии; они обязаны своевременно производить текущий ремонт жилого помещения, участвовать денежными средствами в проведении текущих и капитальных ремонтов многоквартирных домов, включая жилые помещения, инженерное оборудование.


1.8. Государственный учет жилищного фонда включает:


  • размеры домовладения;

  • адресный учет

  • учет технического состояния;

  • учет условий проживания, в том числе социальные нормы площади жилья;

1.9. Первичный учет жилищного фонда должен проводиться органами местного самоуправления и представляться в местные органы государственной статистики в сроки, установленные Госкомстатом России.

1.9.1. Учет технического оборудования определяется по физическому износу зданий и их конструкций в соответствии с правилами оценки физического износа жилых помещений.

1.9.2. Непригодность жилых домов и жилых помещений для постоянного проживания устанавливается в соответствии с действующим положением по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания. Учет жилищный условия проживания граждан осуществляется органами местного самоуправления.

1.9.3. Обязательная техническая документация долговременного хранения.

1.10. В состав технической документации длительного обязательного хранения входят:

 - план участка в масштабе 1:1000 – 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

 - проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

 - акты приемки жилых домов от строительных организациях;

 - схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.

 - паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

 - паспорта лифтового хозяйства;

 - паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

 - исполнительные чертежи контуров заземления;

1.10.1. Техническая документация длительного хранения должны корректироваться по мере изменения технического состояния, переоценки основных фондов, проведения капитального ремонта или реконструкции;


1.10.2. Приемка в эксплуатацию законченных строительством новых и после реконструкции или капитального ремонта жилых многоквартирных домов независимо от форм их собственности должны производиться комиссией в соответствии с требованиями действующего положения о приемке законченных строительством объектов на территории Российской Федерации.

1.11. Собственник жилого дома-новостройки или реконструированного, капитально отремонтированного принятия его в эксплуатацию должен заключить договор на обслуживание, в соответствии с «Положением о договорных отношениях в жилищно-коммунальном хозяйстве».

1.11.1. Недоделки и дефекты, обнаруженные в процессе эксплуатации построенных, реконструированных или капитально отремонтированных жилых домов, допущенные по вине строительных и ремонтно-строительных организациях (подрядчиков) должны быть устранены ими за свой счет по требованию собственника жилья или обслуживающей организации в течение гарантийного срока со дня приемки жилых домов в эксплуатацию.

1.11.2. Наличие дефектов, требующих устранения, устанавливается актом заказчика, собственника, представителей и проектной организации. В случае не выполнения указанных в акте работ в установленные сроки подрядчик должен возместить убытки, понесенные заказчиком либо уполномоченным им лицом в соответствии с действующим законодательством.

1.11.3. Собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию.

1.11.4. Заселение вновь построенных, реконструированных и капитально отремонтированных жилых домов производится в установленном порядке.

1.12.Условия и порядок перепланировки помещений и повышения благоустройства жилых домов.

1.12.1. Переоборудование и перепланировку жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается производить после получения разрешения межведомственной комиссии местного органа исполнительной власти на основании утвержденных проектов.


Переоборудование включает в себя – перенос нагревательных, сантехнических и газовых приборов; устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов.

Перепланировка включает в себя – перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, устройство и переоборудование тамбуров.

1.12.2. Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются.

1.12.3. Наниматель, арендатор или собственник жилого помещения в многоквартирном доме, допустивший самовольное переоборудование или перепланировку жилого дома, квартиры, ведущие к нарушению конструктивных элементов обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние. В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся организацией, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения в соответствии с действующем законодательством.

1.13. Содержание и ремонт жилищного фонда.

1.13.1. Собственник жилищного фонда непосредственно выступает заказчиком на обслуживание жилых домов.

1.13.2. Содержание и ремонт жилых домов может осуществляться организациями различных организационно-правовых форм, как правила на конкурсной основе на основании заключенного договора.

1.13.3. Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации и иным законодательным актам Российской Федерации в жилищной сфере могут быть договора:

· договоры между собственниками жилищного фонда, предприятиями или учреждениями в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находится жилищный фонд, товариществами и другими объединения собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги .

· договоры найма между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений в соответствии с главой 35 Гражданского кодекса;


· договоры обслуживания между собственниками жилых помещений в многоквартирных домах и товариществами собственников жилья, службой заказчика на жилищно-коммунальные услуги или уполномоченными управляющими в соответствии с Федеральным законом Российской Федерации «О товариществах собственников жилья».

1.13.4. В целях обеспечения единой системы рекомендуется предусматривать в договорах

 - объем работ (услуг);

 - гарантируемый исполнителем уровень качества производимых работ;

 - обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;

 - экономические санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условия договора;

 - границы ответственности;

 - порядок изменения условий договора;

 - порядок прекращения действия договора;

Договор определяет экономическую и правовую основу взаимоотношений собственников жилищного фонда, выступающих в роли «заказчика» на обслуживание, и организациями, выполняющими функции «подрядчика», и позволяет увязать интересы собственника, обслуживающей организации и потребителей услуг – нанимателей, арендаторов и собственников нежилых помещений.

В тариф на содержание и ремонт жилья включается норматив отчислений на капитальный ремонт жилых домов и плата за найм.

Для покрытия затрат на жилищно-коммунальные услуги за счет средств населения, органы местного самоуправления утверждают:

 - тарифы, определенные исходя из экономически обоснованных затрат на предоставление услуг или выполнение работ, являющиеся основой для расчетов с подрядчиками;

 - тарифы, определенные исходя из предельного уровня платежей граждан на соответствующий год.

1.13.5. Контроль качества выполненных работ или оказанных услуг осуществляется заказчиком с участием, при необходимости, органов государственного надзора и контроля;

1.13.6. В случае выполнения работы или предоставления услуг с отступлениями от условий договора подрядчик несет ответственность в порядке, установленном гражданским законодательством.


1.13.7. Граждане, проживающие в домах муниципального и государственного жилищного фонда пользуется жильем в порядке, установленном гражданским и жилищном законодательством; граждане также могут занимать жилые помещения по договору коммерческого найма.

1.13.8. Договоры найма и обслуживания должны соответствовать нормам гражданского законодательства, требованиям правил пользования жилыми помещениями, предоставления коммунальных услуг, настоящих правил, а также иных нормативных и законодательных документов, регламентирующих взаимоотношения в жилищной сфере.

1.13.9. Для определения взаимоотношений между собственниками жилья и подрядчиком целесообразно к договору найма или обслуживания приложить паспорт жилого помещения, в котором отражаются технико-экономические характеристики: общая площадь, площади отдельных помещений, виды инженерного обустройства и т.д.

1.13.10. При заключении договора найма, аренды или обслуживания необходимо:

 - ознакомить нанимателя, арендатора или собственника жилого помещения с правилами пользования жилыми помещения, лифтами, мусоропроводами и.т.д.

 - провести инструктаж по пожарной безопасности, электробезопасности;

 - ознакомить с санитарно-гигиеническими правилами.

1.14. Содержание и ремонт жилищного фонда должны осуществляется в соответствии с требованиями по охране труда в жилищно-коммунальном хозяйстве и пожарной безопасности.

1.14.1 Ответственный за осуществление мероприятий по охране труда и технике безопасности и пожарной безопасности в организации, осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, назначается приказом руководителем организации (работодателем).

1.14.2. Администрация организации, осуществляющей содержание и ремонт жилищного фонда, должна обеспечить персонал спецодеждой, спецобувью согласно перечня.

1.14.3. Рабочие, занятые на работах с повышенной опасностью, в соответствии с Перечнем нормативных документов по охране труда для жилищно-коммунального хозяйства подлежат ежегодному обучению и проверке знаний, инженерно-технические работники – один раз в три года.


1.14.4. Условия выполнения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда должны соответствовать требованиям действующих Правил по охране труда в жилищном хозяйстве.

Подробнее о нормативах Москвы по эксплуатации жилищного фонда можно ознакомиться в постановлении Правительства Москвы от 04 июня 1996 г. №465

7. Содержание помещений и придомовой территории. (Техн. Экспл.Зданий).

- Правила содержания квартир:

Инженерно-технические работники организаций по обслуживанию жилищного фонда во время периодических осмотров жилых и подсобных помещений и наладок инженерного оборудования должны обращать внимание на техническое состояние ограждающих конструкций и оборудования, температурно-влажностный режим и санитарное состояние в помещениях.

Помещения необходимо содержать в чистоте при температуре, влажности воздуха и кратности воздухообмена в соответствии с установленными требованиями.

- Содержание лестничных клеток:


  • исправное состояние строительных конструкций, отопительных приборов и трубопроводов, расположенных на лестничных клетках;

  • требуемое санитарное состояние лестничных клеток;

  • нормативный температурно-влажностный режим на лестничных клетках.

  • Периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа.

  • В деревянных жилых домах стены и потолки лестничных клеток и коридоров с внутренней стороны следует штукатурить или обрабатыватьогнезащитным составом

  • Наружные площадки у входных дверей и тамбуры лестничных клеток следует систематически очищать от снега и наледи.

- Внешнее благоустройство зданий и территорий:

На фасадах жилых зданий домов в соответствии с проектом, утвержденным городской (районной) архитектурной службой размещаются указатели наименования улицы, переулка, площади и пр.


Таблички с номерами квартир следует устанавливать на двери каждой квартиры (при этом следует принимать сложившуюся для данного домовладения нумерацию квартир).

Указатели расположения пожарных гидрантов, полигонометрические знаки (стенные реперы), указатели расположения геодезических знаков следует размещать на цоколях зданий, камер, магистралей и колодцев водопроводной и канализационной сети, указатели расположения подземного газопровода, а также другие указатели расположения объектов городского хозяйства, различные сигнальные устройства допускается размещать на фасадах здания при условии сохранения отделки фасада.

- Санитарная уборка, сбор мусора и вторичных материалов:

установку на обслуживаемой территории сборников для твердых отходов, а в не канализированных зданиях иметь, кроме того, сборники (выгребы) для жидких отходов;

своевременную уборку территории и систематическое наблюдение за ее санитарным состоянием;

организацию вывоза отходов и контроль за выполнением графика удаления отходов;

свободный подъезд и освещение около площадок под установку контейнеров и мусоросборников;

содержание в исправном состоянии контейнеров и мусоросборников для отходов (кроме контейнеров и бункеров, находящихся на балансе других организаций) без переполнения и загрязнения территории;

проведение среди населения широкой разъяснительной работы по организации уборки территории.


  • переносные металлические мусоросборники вместимостью до 100л, установленные под навесом, для жилых домов с населением до 200 чел.;

  • контейнеры вместимостью до 800 л - для домов с населением 200 чел. и более.

8. Эксплуатационные требования и техническое содержание основных конструктивных элементов: фундаментов, стен, кровли

Фундаменты

Содержание фундаментов заключается в выполнении следующих требований:




следующая страница >>